Notícias

Lei 4C/2020

De acordo com a Lei 4C/2020, “os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento de renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendam beneficiar” do regime excecional para as situações de mora. Mas acrescenta que a notificação “pode ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da presente lei, ou seja até ao dia 20 de Abril, uma vez que a lei entrou em vigor no dia 1.

Os inquilinos deverão juntar a documentação necessária que demonstre quebra de rendimento. Mas temos um enorme problema: ainda não se sabe qual é essa documentação, pois a portaria ainda não é conhecida….

A lei, como todas que têm chegado, é profundamente mal redigida e irá dar origem a confusões e mal informados. Já se percebeu que muitos acham que moratória é um perdão de rendas, como se não tivessem de as pagar a seguir. E outros acham que sem quebra de rendimentos também a podem pedir e definir, até, um prazo para não pagar…

Um conselho importante: se não tiverem quebras de rendimento, se continuaram a ganhar o salário e/ou a reforma devem pagar a renda normalmente. Os inquilinos têm direitos, mas não esqueçam que também têm deveres.

Não existindo regulamentação, o que se verificou foi show off governativo.

E veja-se isto: num levantamento feito em 2019, e que analisou um universo de mais de 5500 contratos de arrendamento em Lisboa e nos concelhos limítrofes, a ALP verificou que mais de um terço (38,5%) são anteriores a 1990, isto é, são casos de rendas antigas que se encontram congeladas. E que em 957 contratos de arrendamento – isto é, um em cada cinco desses contratos analisados na amostra – o valor da renda está fixado “entre 2,24 euros e 150 euros mensais”. Ora, a utilização de linha de crédito que irá ser disponibilizada pelo Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) para apoiar inquilinos a pagar as rendas, ou até os senhorios que não possam esperar por elas, vai ser diminuta. Não se justifica tanto erro. Entretanto, fica tudo em suspenso. As rendas, a vida de cada um…
SÃO ESTES OS REQUISITOS E APOIOS:

Objeto

Contratos de arrendamento urbano habitacional, não habitacional e, ainda, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

Arrendamento habitacional
A lei é aplicável quando se verifique:

a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %; ou

c) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

d) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.

2 – A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.

Mora do arrendatário habitacional

Nas situações previstas no artigo anterior, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Apoios financeiros

1 – Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra referida no artigo 3.º, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).

2 – O disposto no número anterior não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

3 – Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos referida na alínea c) do n.º 1 do artigo 3.º, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., nos termos dos números anteriores, podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.

4 – Os empréstimos a que se referem os n.os 1 e 3 são concedidos pelo IHRU, I. P., ao abrigo das suas atribuições, em particular da competência prevista na alínea k) do n.º 2 do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 175/2012, de 2 de agosto, na sua redação atual, e têm, como primeiras fontes de financiamento, as verbas inscritas no seu orçamento para 2020 provenientes da consignação de receita de impostos sobre o rendimento e, se necessário, das verbas a transferir para o IHRU, I. P., pela Direção-Geral do Tesouro e Finanças no âmbito de políticas de promoção de habitação, financiadas por receitas de impostos inscritas no capítulo 60, ambas nos termos previstos no Orçamento do Estado para 2020, aprovado pela Lei n.º 2/2020, de 31 de março, bem como nos saldos transitados do Programa SOLARH, criado pelo Decreto-Lei n.º 39/2001, de 9 de fevereiro, na sua redação atual.

5 – O regulamento a ser elaborado pelo IHRU, I. P., com as condições de concessão dos empréstimos referidos nos números anteriores, atendendo à urgência e ao seu especial fim, produz todos os seus efeitos a contar da data da sua divulgação no Portal da Habitação, na sequência de aprovação pelo conselho diretivo do IHRU, I. P., sujeita a homologação do membro do Governo responsável pela área da habitação.

Deveres de informação

1 – Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capítulo, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos da portaria a que se refere o n.º 2 do artigo 3.º

2 – O disposto no número anterior não se aplica às rendas que se vençam na data prevista no artigo 14.º, podendo em tal caso a notificação ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da presente lei.

Arrendamento não habitacional
A presente lei aplica-se:

a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

c) O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Cessação do contrato ou outras penalidades

Cumpridos os requisitos acima, falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

Entidades públicas

1 – Podem, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

2 – O disposto no número anterior não se aplica àqueles que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

3 – As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020.

4 – As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem estabelecer moratórias aos seus arrendatários.

Indemnização

1 – A indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não é exigível sempre que se verifiquem os requisitos acima.

2 – O disposto no n.º 3 do artigo 1041.º do Código Civil não é aplicável durante o período de aplicação da presente lei.

Vencimento imediato

A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.

Aplicação da lei no tempo

A presente lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.

Aplica ao Alojamento Local, sim ou não?

arrendamentoEste diploma aplica-se aos contrato de para fins habitacionais e não habitacionais, mas parte desde logo de dois pressupostos que, na minha opinião, são errados.
O primeiro é o de que todos os senhorios e todos os inquilinos são pessoas singulares, o que nem sempre é verdade.
O segundo é que num arrendamento para fins habitacionais apenas podem residir famílias e não lhes pode ser dada outra utilização que não seja a habitação para fins permanentes, quando a lei expressamente prevê a possibilidade de, no caso específico dos alojamentos locais, serem celebrados contratos de arrendamento para fins habitacionais de natureza temporária, quando os senhorios expressamente autorizem a exploração do imóvel para nele serem prestados serviços de alojamento temporário, vulgo AL.
Nesse sentido os arrendatários no âmbito do arrendamento para fins habitacionais apenas podem usufruir da moratória no pagamento das rendas quando estiverem preenchidos os seguintes requisitos:
a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homologo do ano anterior; e
b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %; ou
No caso dos senhorios, quando se verificar:
a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homologo do ano anterior; e
b) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.
Assim sendo, caso o arrendamento para fins habitacionais não preencha estes requisitos o regime previsto neste diploma não se lhes aplica e, consequentemente, os respetivos arrendatários e senhorios não poderão beneficiar das derrogações nele previstas para o pagamento das rendas ou para terem acesso aos apoios do IHRU.
Mesmo no pressuposto de que o titular do AL declare aquele arrendamento tendo por base os rendimentos obtidos pelo seu agregado familiar, isso poderá ajudar a resolver o problema dos titulares de AL que apenas tenham um imóvel arrendado para esse fim, porque dificilmente este raciocínio ou possibilidade se pode aplicar a quem explore vários AL tendo por base o modelo do arrendamento.
Os titulares de estabelecimentos de alojamento local que tenham celebrado um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, não têm melhor sorte, na medida em que este regime apenas se aplica aos estabelecimentos abertos ao publico destinados a atividades de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência.
Ora os estabelecimentos de alojamento local não se encontram em nenhuma destas situações, isto porque o n.º 1 do artigo 11.º do Decreto n.º 2-B/2020, de 2 de Abril, determina que são suspensas as atividades de prestação de serviços em estabelecimentos abertos ao público, com exceção daquelas que prestem serviços de primeira necessidade ou outros serviços considerados essenciais na presente conjuntura, as quais se encontram elencadas no anexo II ao presente decreto.
O n.º 34 do Anexo II determina que os estabelecimentos turísticos (leia-se todos os estabelecimentos que prestem serviços de alojamento turístico incluindo os estabelecimentos de alojamento local) com a exceção parques de campismo, devem estar abertos ao público, podendo aqueles prestar serviços de restauração e bebidas no próprio estabelecimento exclusivamente para os respetivos hóspedes.
Assim sendo, os titulares de estabelecimentos de alojamento local que tenham decidido encerrar os seus estabelecimentos, fizeram-no por iniciativa própria, e não porque tenham sido obrigados a fazê-lo em qualquer uma das situações acima descritas, nem a atividade foi suspensa, apenas se aplicando àquelas situações em que o encerramento foi determinado pela autoridades com competência para o fazer.
A única situação em o regime previsto neste diploma se poderá aplicar, é para os titulares de alojamento local que tenham celebrado contratos de arrendamento ou de cessão de exploração na ilha da Madeira, em que o Governo Regional determinou o encerramento compulsivo e temporário, de todos os estabelecimentos de alojamento local.
Até a aplicação deste regime aos contrato de cessão de exploração, atento o disposto no artigo 10.º que dispõe que “o disposto no presente capítulo aplica-se, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imoveis para fins comerciais”, não é possível pelo fato de que os estabelecimentos de alojamento local, não foram nem encerrados, nem suspensos, com exceção da Madeira em que isso se poderá aplicar.
Para aqueles que tenham imóveis arrendados, mas que não explorem os mesmos como AL e que queiram perceber em que termos opera esta moratória, fica aqui uma breve explicação.
No caso dos arrendamentos para fins habitacionais, quando os arrendatários estiverem nas situações que em cima descrevi, quando falei deste tipo de contratos, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra acima referida, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distancia superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).
Este regime não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos acima referidos, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., nos termos dos números anteriores, podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.
Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda tem o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capitulo, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos que vierem a ser aprovados por portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.
O arrendatário que preencha os requisitos acima referidos pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
No caso de arrendamentos para fins não habitacionais, a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denuncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imoveis.
Neste tipo de contratos não pode ser exigível aos arrendatários o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no mês a seguir.
A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos previstos nesta lei.

De acordo com a

De acordo com a Lei 4C/2020, “os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento de renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendam beneficiar” do regime excecional para as situações de mora. Mas acrescenta que a notificação “pode ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da presente lei, ou seja até ao dia 20 de Abril, uma vez que a lei entrou em vigor no dia 1.

Os inquilinos deverão juntar a documentação necessária que demonstre quebra de rendimento. Mas temos um enorme problema: ainda não se sabe qual é essa documentação, pois a portaria ainda não é conhecida….

A lei, como todas que têm chegado, é profundamente mal redigida e irá dar origem a confusões e mal informados. Já se percebeu que muitos acham que moratória é um perdão de rendas, como se não tivessem de as pagar a seguir. E outros acham que sem quebra de rendimentos também a podem pedir e definir, até, um prazo para não pagar…

Um conselho importante: se não tiverem quebras de rendimento, se continuaram a ganhar o salário e/ou a reforma devem pagar a renda normalmente. Os inquilinos têm direitos, mas não esqueçam que também têm deveres.

Não existindo regulamentação, o que se verificou foi show off governativo.

E veja-se isto: num levantamento feito em 2019, e que analisou um universo de mais de 5500 contratos de arrendamento em Lisboa e nos concelhos limítrofes, a ALP verificou que mais de um terço (38,5%) são anteriores a 1990, isto é, são casos de rendas antigas que se encontram congeladas. E que em 957 contratos de arrendamento – isto é, um em cada cinco desses contratos analisados na amostra – o valor da renda está fixado “entre 2,24 euros e 150 euros mensais”. Ora, a utilização de linha de crédito que irá ser disponibilizada pelo Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) para apoiar inquilinos a pagar as rendas, ou até os senhorios que não possam esperar por elas, vai ser diminuta. Não se justifica tanto erro. Entretanto, fica tudo em suspenso. As rendas, a vida de cada um…
SÃO ESTES OS REQUISITOS E APOIOS:

Objeto

Contratos de arrendamento urbano habitacional, não habitacional e, ainda, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

Arrendamento habitacional
A lei é aplicável quando se verifique:

a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %; ou

c) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

d) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.

2 – A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.

Mora do arrendatário habitacional

Nas situações previstas no artigo anterior, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Apoios financeiros

1 – Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra referida no artigo 3.º, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).

2 – O disposto no número anterior não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

3 – Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos referida na alínea c) do n.º 1 do artigo 3.º, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., nos termos dos números anteriores, podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.

4 – Os empréstimos a que se referem os n.os 1 e 3 são concedidos pelo IHRU, I. P., ao abrigo das suas atribuições, em particular da competência prevista na alínea k) do n.º 2 do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 175/2012, de 2 de agosto, na sua redação atual, e têm, como primeiras fontes de financiamento, as verbas inscritas no seu orçamento para 2020 provenientes da consignação de receita de impostos sobre o rendimento e, se necessário, das verbas a transferir para o IHRU, I. P., pela Direção-Geral do Tesouro e Finanças no âmbito de políticas de promoção de habitação, financiadas por receitas de impostos inscritas no capítulo 60, ambas nos termos previstos no Orçamento do Estado para 2020, aprovado pela Lei n.º 2/2020, de 31 de março, bem como nos saldos transitados do Programa SOLARH, criado pelo Decreto-Lei n.º 39/2001, de 9 de fevereiro, na sua redação atual.

5 – O regulamento a ser elaborado pelo IHRU, I. P., com as condições de concessão dos empréstimos referidos nos números anteriores, atendendo à urgência e ao seu especial fim, produz todos os seus efeitos a contar da data da sua divulgação no Portal da Habitação, na sequência de aprovação pelo conselho diretivo do IHRU, I. P., sujeita a homologação do membro do Governo responsável pela área da habitação.

Deveres de informação

1 – Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capítulo, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos da portaria a que se refere o n.º 2 do artigo 3.º

2 – O disposto no número anterior não se aplica às rendas que se vençam na data prevista no artigo 14.º, podendo em tal caso a notificação ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da presente lei.

Arrendamento não habitacional
A presente lei aplica-se:

a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

c) O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Cessação do contrato ou outras penalidades

Cumpridos os requisitos acima, falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

Entidades públicas

1 – Podem, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

2 – O disposto no número anterior não se aplica àqueles que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

3 – As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020.

4 – As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem estabelecer moratórias aos seus arrendatários.

Indemnização

1 – A indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não é exigível sempre que se verifiquem os requisitos acima.

2 – O disposto no n.º 3 do artigo 1041.º do Código Civil não é aplicável durante o período de aplicação da presente lei.

Vencimento imediato

A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.

Aplicação da lei no tempo

A presente lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.

Aplica ao Alojamento Local, sim ou não?

arrendamentoEste diploma aplica-se aos contrato de para fins habitacionais e não habitacionais, mas parte desde logo de dois pressupostos que, na minha opinião, são errados.
O primeiro é o de que todos os senhorios e todos os inquilinos são pessoas singulares, o que nem sempre é verdade.
O segundo é que num arrendamento para fins habitacionais apenas podem residir famílias e não lhes pode ser dada outra utilização que não seja a habitação para fins permanentes, quando a lei expressamente prevê a possibilidade de, no caso específico dos alojamentos locais, serem celebrados contratos de arrendamento para fins habitacionais de natureza temporária, quando os senhorios expressamente autorizem a exploração do imóvel para nele serem prestados serviços de alojamento temporário, vulgo AL.
Nesse sentido os arrendatários no âmbito do arrendamento para fins habitacionais apenas podem usufruir da moratória no pagamento das rendas quando estiverem preenchidos os seguintes requisitos:
a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homologo do ano anterior; e
b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %; ou
No caso dos senhorios, quando se verificar:
a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homologo do ano anterior; e
b) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.
Assim sendo, caso o arrendamento para fins habitacionais não preencha estes requisitos o regime previsto neste diploma não se lhes aplica e, consequentemente, os respetivos arrendatários e senhorios não poderão beneficiar das derrogações nele previstas para o pagamento das rendas ou para terem acesso aos apoios do IHRU.
Mesmo no pressuposto de que o titular do AL declare aquele arrendamento tendo por base os rendimentos obtidos pelo seu agregado familiar, isso poderá ajudar a resolver o problema dos titulares de AL que apenas tenham um imóvel arrendado para esse fim, porque dificilmente este raciocínio ou possibilidade se pode aplicar a quem explore vários AL tendo por base o modelo do arrendamento.
Os titulares de estabelecimentos de alojamento local que tenham celebrado um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, não têm melhor sorte, na medida em que este regime apenas se aplica aos estabelecimentos abertos ao publico destinados a atividades de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência.
Ora os estabelecimentos de alojamento local não se encontram em nenhuma destas situações, isto porque o n.º 1 do artigo 11.º do Decreto n.º 2-B/2020, de 2 de Abril, determina que são suspensas as atividades de prestação de serviços em estabelecimentos abertos ao público, com exceção daquelas que prestem serviços de primeira necessidade ou outros serviços considerados essenciais na presente conjuntura, as quais se encontram elencadas no anexo II ao presente decreto.
O n.º 34 do Anexo II determina que os estabelecimentos turísticos (leia-se todos os estabelecimentos que prestem serviços de alojamento turístico incluindo os estabelecimentos de alojamento local) com a exceção parques de campismo, devem estar abertos ao público, podendo aqueles prestar serviços de restauração e bebidas no próprio estabelecimento exclusivamente para os respetivos hóspedes.
Assim sendo, os titulares de estabelecimentos de alojamento local que tenham decidido encerrar os seus estabelecimentos, fizeram-no por iniciativa própria, e não porque tenham sido obrigados a fazê-lo em qualquer uma das situações acima descritas, nem a atividade foi suspensa, apenas se aplicando àquelas situações em que o encerramento foi determinado pela autoridades com competência para o fazer.
A única situação em o regime previsto neste diploma se poderá aplicar, é para os titulares de alojamento local que tenham celebrado contratos de arrendamento ou de cessão de exploração na ilha da Madeira, em que o Governo Regional determinou o encerramento compulsivo e temporário, de todos os estabelecimentos de alojamento local.
Até a aplicação deste regime aos contrato de cessão de exploração, atento o disposto no artigo 10.º que dispõe que “o disposto no presente capítulo aplica-se, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imoveis para fins comerciais”, não é possível pelo fato de que os estabelecimentos de alojamento local, não foram nem encerrados, nem suspensos, com exceção da Madeira em que isso se poderá aplicar.
Para aqueles que tenham imóveis arrendados, mas que não explorem os mesmos como AL e que queiram perceber em que termos opera esta moratória, fica aqui uma breve explicação.
No caso dos arrendamentos para fins habitacionais, quando os arrendatários estiverem nas situações que em cima descrevi, quando falei deste tipo de contratos, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra acima referida, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distancia superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).
Este regime não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos acima referidos, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., nos termos dos números anteriores, podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.
Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda tem o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capitulo, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos que vierem a ser aprovados por portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.
O arrendatário que preencha os requisitos acima referidos pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
No caso de arrendamentos para fins não habitacionais, a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denuncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imoveis.
Neste tipo de contratos não pode ser exigível aos arrendatários o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no mês a seguir.
A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos previstos nesta lei.

“os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento de renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendam beneficiar” do regime excecional para as situações de mora. Mas acrescenta que a notificação “pode ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da presente lei, ou seja até ao dia 20 de Abril, uma vez que a lei entrou em vigor no dia 1.

Os inquilinos deverão juntar a documentação necessária que demonstre quebra de rendimento. Mas temos um enorme problema: ainda não se sabe qual é essa documentação, pois a portaria ainda não é conhecida….

A lei, como todas que têm chegado, é profundamente mal redigida e irá dar origem a confusões e mal informados. Já se percebeu que muitos acham que moratória é um perdão de rendas, como se não tivessem de as pagar a seguir. E outros acham que sem quebra de rendimentos também a podem pedir e definir, até, um prazo para não pagar…

Um conselho importante: se não tiverem quebras de rendimento, se continuaram a ganhar o salário e/ou a reforma devem pagar a renda normalmente. Os inquilinos têm direitos, mas não esqueçam que também têm deveres.

Não existindo regulamentação, o que se verificou foi show off governativo.

E veja-se isto: num levantamento feito em 2019, e que analisou um universo de mais de 5500 contratos de arrendamento em Lisboa e nos concelhos limítrofes, a ALP verificou que mais de um terço (38,5%) são anteriores a 1990, isto é, são casos de rendas antigas que se encontram congeladas. E que em 957 contratos de arrendamento – isto é, um em cada cinco desses contratos analisados na amostra – o valor da renda está fixado “entre 2,24 euros e 150 euros mensais”. Ora, a utilização de linha de crédito que irá ser disponibilizada pelo Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) para apoiar inquilinos a pagar as rendas, ou até os senhorios que não possam esperar por elas, vai ser diminuta. Não se justifica tanto erro. Entretanto, fica tudo em suspenso. As rendas, a vida de cada um…
SÃO ESTES OS REQUISITOS E APOIOS:

Objeto

Contratos de arrendamento urbano habitacional, não habitacional e, ainda, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

Arrendamento habitacional
A lei é aplicável quando se verifique:

a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %; ou

c) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e

d) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.

2 – A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.

Mora do arrendatário habitacional

Nas situações previstas no artigo anterior, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Apoios financeiros

1 – Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra referida no artigo 3.º, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).

2 – O disposto no número anterior não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

3 – Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos referida na alínea c) do n.º 1 do artigo 3.º, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., nos termos dos números anteriores, podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.

4 – Os empréstimos a que se referem os n.os 1 e 3 são concedidos pelo IHRU, I. P., ao abrigo das suas atribuições, em particular da competência prevista na alínea k) do n.º 2 do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 175/2012, de 2 de agosto, na sua redação atual, e têm, como primeiras fontes de financiamento, as verbas inscritas no seu orçamento para 2020 provenientes da consignação de receita de impostos sobre o rendimento e, se necessário, das verbas a transferir para o IHRU, I. P., pela Direção-Geral do Tesouro e Finanças no âmbito de políticas de promoção de habitação, financiadas por receitas de impostos inscritas no capítulo 60, ambas nos termos previstos no Orçamento do Estado para 2020, aprovado pela Lei n.º 2/2020, de 31 de março, bem como nos saldos transitados do Programa SOLARH, criado pelo Decreto-Lei n.º 39/2001, de 9 de fevereiro, na sua redação atual.

5 – O regulamento a ser elaborado pelo IHRU, I. P., com as condições de concessão dos empréstimos referidos nos números anteriores, atendendo à urgência e ao seu especial fim, produz todos os seus efeitos a contar da data da sua divulgação no Portal da Habitação, na sequência de aprovação pelo conselho diretivo do IHRU, I. P., sujeita a homologação do membro do Governo responsável pela área da habitação.

Deveres de informação

1 – Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capítulo, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos da portaria a que se refere o n.º 2 do artigo 3.º

2 – O disposto no número anterior não se aplica às rendas que se vençam na data prevista no artigo 14.º, podendo em tal caso a notificação ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor da presente lei.

Arrendamento não habitacional
A presente lei aplica-se:

a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

c) O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Cessação do contrato ou outras penalidades

Cumpridos os requisitos acima, falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

Entidades públicas

1 – Podem, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

2 – O disposto no número anterior não se aplica àqueles que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

3 – As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020.

4 – As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem estabelecer moratórias aos seus arrendatários.

Indemnização

1 – A indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não é exigível sempre que se verifiquem os requisitos acima.

2 – O disposto no n.º 3 do artigo 1041.º do Código Civil não é aplicável durante o período de aplicação da presente lei.

Vencimento imediato

A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.

Aplicação da lei no tempo

A presente lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.

Aplica ao Alojamento Local, sim ou não?

arrendamentoEste diploma aplica-se aos contrato de para fins habitacionais e não habitacionais, mas parte desde logo de dois pressupostos que, na minha opinião, são errados.
O primeiro é o de que todos os senhorios e todos os inquilinos são pessoas singulares, o que nem sempre é verdade.
O segundo é que num arrendamento para fins habitacionais apenas podem residir famílias e não lhes pode ser dada outra utilização que não seja a habitação para fins permanentes, quando a lei expressamente prevê a possibilidade de, no caso específico dos alojamentos locais, serem celebrados contratos de arrendamento para fins habitacionais de natureza temporária, quando os senhorios expressamente autorizem a exploração do imóvel para nele serem prestados serviços de alojamento temporário, vulgo AL.
Nesse sentido os arrendatários no âmbito do arrendamento para fins habitacionais apenas podem usufruir da moratória no pagamento das rendas quando estiverem preenchidos os seguintes requisitos:
a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homologo do ano anterior; e
b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %; ou
No caso dos senhorios, quando se verificar:
a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homologo do ano anterior; e
b) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.
Assim sendo, caso o arrendamento para fins habitacionais não preencha estes requisitos o regime previsto neste diploma não se lhes aplica e, consequentemente, os respetivos arrendatários e senhorios não poderão beneficiar das derrogações nele previstas para o pagamento das rendas ou para terem acesso aos apoios do IHRU.
Mesmo no pressuposto de que o titular do AL declare aquele arrendamento tendo por base os rendimentos obtidos pelo seu agregado familiar, isso poderá ajudar a resolver o problema dos titulares de AL que apenas tenham um imóvel arrendado para esse fim, porque dificilmente este raciocínio ou possibilidade se pode aplicar a quem explore vários AL tendo por base o modelo do arrendamento.
Os titulares de estabelecimentos de alojamento local que tenham celebrado um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, não têm melhor sorte, na medida em que este regime apenas se aplica aos estabelecimentos abertos ao publico destinados a atividades de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência.
Ora os estabelecimentos de alojamento local não se encontram em nenhuma destas situações, isto porque o n.º 1 do artigo 11.º do Decreto n.º 2-B/2020, de 2 de Abril, determina que são suspensas as atividades de prestação de serviços em estabelecimentos abertos ao público, com exceção daquelas que prestem serviços de primeira necessidade ou outros serviços considerados essenciais na presente conjuntura, as quais se encontram elencadas no anexo II ao presente decreto.
O n.º 34 do Anexo II determina que os estabelecimentos turísticos (leia-se todos os estabelecimentos que prestem serviços de alojamento turístico incluindo os estabelecimentos de alojamento local) com a exceção parques de campismo, devem estar abertos ao público, podendo aqueles prestar serviços de restauração e bebidas no próprio estabelecimento exclusivamente para os respetivos hóspedes.
Assim sendo, os titulares de estabelecimentos de alojamento local que tenham decidido encerrar os seus estabelecimentos, fizeram-no por iniciativa própria, e não porque tenham sido obrigados a fazê-lo em qualquer uma das situações acima descritas, nem a atividade foi suspensa, apenas se aplicando àquelas situações em que o encerramento foi determinado pela autoridades com competência para o fazer.
A única situação em o regime previsto neste diploma se poderá aplicar, é para os titulares de alojamento local que tenham celebrado contratos de arrendamento ou de cessão de exploração na ilha da Madeira, em que o Governo Regional determinou o encerramento compulsivo e temporário, de todos os estabelecimentos de alojamento local.
Até a aplicação deste regime aos contrato de cessão de exploração, atento o disposto no artigo 10.º que dispõe que “o disposto no presente capítulo aplica-se, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imoveis para fins comerciais”, não é possível pelo fato de que os estabelecimentos de alojamento local, não foram nem encerrados, nem suspensos, com exceção da Madeira em que isso se poderá aplicar.
Para aqueles que tenham imóveis arrendados, mas que não explorem os mesmos como AL e que queiram perceber em que termos opera esta moratória, fica aqui uma breve explicação.
No caso dos arrendamentos para fins habitacionais, quando os arrendatários estiverem nas situações que em cima descrevi, quando falei deste tipo de contratos, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra acima referida, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distancia superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).
Este regime não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos acima referidos, cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., nos termos dos números anteriores, podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.
Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda tem o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capitulo, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos que vierem a ser aprovados por portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.
O arrendatário que preencha os requisitos acima referidos pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
No caso de arrendamentos para fins não habitacionais, a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denuncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imoveis.
Neste tipo de contratos não pode ser exigível aos arrendatários o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no mês a seguir.
A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos previstos nesta lei.

Créditos:
Paulo G. Alves – Advogado